เจาะกลยุทธฝ่าวิกฤตอสังหาริมทรัพย์ยุค Covid-19

เทรนด์อสังหา / กลยุทธฝ่าวิกฤตยุคโควิด

 

วัด​ใจ​ภาครัฐ, เอกชนฟื้นฟู​ธุรกิจ​อสังหาริมทรัพย์​ช่วงโควิด​19​​ เศรษฐกิจเติบโต​  2.5-3.5+2​       ค่อย​ ​   speed​ ช่วงปี'66-67 ส่วนธุรกิจ​อสังหาฯ​ ​เน้น​ผู้​บริหารควรเป็น​ต้น​แบบ​CSR

                                                                                                                                     ร.ม.ต.คลัง
 
ร.ม.ต.คลัง​ ​นายอาคม​ เติม​พิทยาไพสิฐ​ ได้ออกมา​ชี้แจง​นโยบายการเงิน​-การคลัง​ในภาครัฐ​ ​   ท่ามกลาง​โรค ​โควิด​-19​  กำลัง​ระบาด ว่ารัฐบาล​ตั้ง​เป้า​ GDP​ เติบโต​  2.5-3.5+2 

        ​      ​         

         ขอช้าแต่​ชัวร์​ และ​ในปี​ 2566-2567 ค่อยบูม เนื่องจากการลงทุนของภาครัฐ​ในหลายเซ็กเมนท์จะเริ่มเห็น​ผลในช่วง​ระยะเวลาดังกล่าว

         ​จากการลงทุน​ใน​โครงสร้างสาธารณูปโภค​พื้นฐานต่าง​ๆ​ การคมนาคม​ การสาธารณสุขและสิ่งแวดล้อม​ เทคโนโลยีและพลังงาน​ รวมถึง​เรื่อง​น้ำ​ เป็น​สำคัญ​

         ​เกิดผลได้​ในระยะยาว​ ส่วนมาตรการเยียวยาฐานรากที่เป็น​คนส่วนใหญ่​ของ​ประเทศ​   เช่น โครงการเราชนะ​ คนละ​ครึ่ง​ ชิม​ ช้อป  ใช้​ เที่ยวด้วยกัน​ ฯ​ เพื่อ​ช่วยเหลือ​​รากหญ้า​​  ​เป็น​มาตรการระยะสั้น​ที่​กระตุ้น​  GDP​  โตประมาณ​ 50% ของจีดีพีรวม

          และ​สำหรับ​เป้าจีดีพีรวม 2.5-3.5​+2​ ตรงบวก 2​ นี้​ เราอาจจะ​มี​โอกาส​อีก​มาก ​ถ้ามีการวางแผนที่ดีเพราะ​การ​ปล่อยเงินกู้​ซอฟต์โลน​  (solf​ loan)​  เงิน​กู้​ระยะยาว​ดอกเบี้ย​ต่ำ​ ให้​กับผู้​ประกอบ​การ​ ​ โดยมี​แบงก์รัฐ​  SME แบงก์​ปล่อยกู้​ และ​ขยายขอบเขตการกู้​จากเดิมนำ​เข้า​-ส่ง​ออก​ ขยายเพิ่ม​ให้​กับ​ธุรกิจ​ท่องเที่ยวและอื่นๆ​ โดย​มี​บรรษัท​ประกัน​สินเชื่อ​อุตสาหกรรม​ขนาดย่อม​(บสย.) ​ค้ำประกัน​

          รวมทั้งแบงก์​รัฐ​ มี​นโยบาย​รับจำนำทรัพย์สิน​  หากเอกชน​ประสบปัญหา​​ จะ​ไม่มีการขายทอดตลาดแต่จะขายให้กับแบงก์​ภาครัฐ​และเอกชน​อาจเช่าทรัพย์สิน​ของตัวเองได้​  นั้น​ถือว่ารัฐได้​เข้ามาอุ้มเต็ม​รูปแบบ​

           ใน​ส่วน​ของ​ธุรกิจ​อสังหาฯ​  นั้น​ควร​ปรับองค์กร​  ให้​ทัน​ยุค​ดิจิตอล​ เทคโนโลยี​เพื่อให้​ GDP​  ที่​จะ​ผลักดัน​ให้​เป็น​ +2% ​ ​จาก​ 2.5-3.5% เติบโต​เพิ่ม​ได้​เป็น​ 4.5-5.5%  ได้

           เพื่อ​ขานรับ​กับ​นโยบาย​ภาค​รัฐ​  ที่​​อัด​ฉีด​เม็ดเงิน​เข้าไปในระบบ​เศรษฐกิจ​ทุก​ภาค​ส่วน​ เพื่อช่วยกระตุ้นการเติบโต​ ดัง​นี้​

           1.เพื่อเยียวยา​ จากการว่างงาน​ ตกงาน​ และ​คนที่​มี​ชั่วโมงจ้างงานหรือ​รายได้น้อย

           2.เพื่อ​ให้​มี​เงิน​หมุน​​ภายใน​ประเทศ​ เป็น​การ​กระตุ้น​เศรษฐกิจ​โตได้​ตามเป้าหมาย​

           3.คนที่​มี​เงิน​ฝาก​ใน​ธนาคาร​ไม่นำเงินออม​ออกมา​ใช้​ ​เก็บออม​ไว้​ ​ไม่​นำเงินออกมา​ใช้​จ่าย​ช่วง​โควิด​

         อย่างไร​ก็​ตาม​ สภาพ​คล่อง​ในระบบหมุนเวียน​ของภาคธนาคาร​ยังคงมี​อยู่​ถึง ​2-2.5  ล้านล้านบาท​ แต่​ต้อง​อยู่​ใน​ความ​ควบคุม​ของแบงก์​ชาติ​ เพื่อ​ป้องกัน​ภาวะ​เงิน​เฟ้อ

           ​ ​

อสังหาริมทรัพย์​ยุค​ทองของผู้ซื้อ

​ผู้​ขายปรับ​เทคโนโลยี+ครีเอทีฟดีไซน์​

           นายอาคม​ เติม​พิทยา​ไพสิฐ​ ​รัฐมนตรี​ว่าการ​กระทรวงการคลัง​  กล่าวว่าท่ามกลาง​ภาวะ​วิกฤต​โควิดธุรกิจ​อสังหาริมทรัพย์​ต้องปรับตัวเป็นอย่างมากถึง​ 6 ประการดังนี้คือ​

        1.การออกแบบบ้านหรือคอนโดหรือสิ่งก่อสร้าง​ต่างๆ​ ​ ต้องใช้รูปแบบการดีไซน์​ที่​รองรับ​ความเปลี่ยนแปลงในปัจจุบันได้​ดี​

         1.1​ มอง​หาเทคโนโลยีในรูป​แบบ​ใหม่ๆ​ในระบบดิจิตอล​ เช่นการใช้โทรศัพท์​มือถือ​เครื่องเดียว​ สั่ง​งาน​ได้​

         1.2  รองรับ​ระบบ​สาธารณูปโภคได้​ เช่น ระบบการกำจัดน้ำเสีย​ ขยะ​ ระบายความร้อนให้ความปลอดภัย​แก่ผู้​อยู่​อาศัย​ฯ​ ​ต่อไปจะมีกฏหมายบังคับ

         2.พลังงาน​รัฐบาล​มุ่งเน้นและส่งเสริมและลงทุน​ในส่วน​ของ​พลัง​งานทางเลือก​เช่นสนับสนุน​การใช้รถไฟฟ้าฯ

         3.เมดิเคิ้ลแคร์​ (medical care) การ​ดู​แล​รัก​ษา​ทาง​การ​แพทย์​ ​ เช่น​ ลูกค้า​ซื้อ​คอนโด​ฯ​ตอน​อายุ​ 20​ ​ปี​แต่อยู่​​ไป​จนถึงอายุ​ 50-60​ ปี​ ถ้า​เป็น​คอน​โด​ 20-30​ ชั้น​ ​ผู้​สร้างควร​ออกแบบไว้เผื่อการสูงอายุด้วย​ เป็น​ต้น​

          4.​การ​คมนาคม การก่อสร้างเส้นทางคมนาคมสายต่างๆ​ ทั้ง​การ​เชื่อมต่อ​โครงข่าย​ต่าง​ ๆ​ เพื่อ​การเดินทาง​ที่​รวดเร็ว​ ทั้งคนไทย​และต่าง​ชาติ​  รวมทั้ง​ โครงการ​พัฒนา​ระเบียง​เศรษฐกิจ​พิเศษ​ภาคตะวันออก​ (EEC: Eastern​ Economic Corridor) อัน​นี้​มี​ส่วน​เกี่ยวข้อง​กับ​ธุรกิจ​อสังหาริมทรัพย์​อย่าง​แน่นอน​

            5.นโยบาย​การ​ท่องเที่ยว​และส่งออก​ ที่​เน้นให้​ต่างชาติ​ฉีด​วัคซีน​ครบโด๊ซ​ โดย​ต้อง​แสดง​เป็นวีซ่า​แบบพิเศษ​ (STV: SPECIAL​ TOURIST​ VISA) ด้านการส่งออก อาจ​ต้องปรับเปลี่ยน​โครงสร้างเศรษฐกิจ​​จากรูปแบบ​เดิม​ๆ​ เป็น​โปร​ดัก​ส์​อื่น​ ใน​รูป​แบบ​ใหม่​

          6.การปรับ​โครงสร้าง​ภาษีไทย-เทศ​​เพื่อ​กระตุ้น​กำลัง​ซื้อ​ภายใน​และ​ต่างประเทศ​ โดย​ลดหย่อนภาษี​โอนร้อยละ​ 0.01% และภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง​ในปี​พ.ศ.2564​ ซึ่ง​ได้ปรับเปลี่ยน​นโยบายภาษีอีกรอบหนึ่ง​ โดยมีสาระ​สำคัญ​ดัง​นี้​

         ออก​พระราชกำหนดให้ต่างชาติ​ ซื้อบ้าน​-คอน​โด​ ด้วย​สิทธิ​พิเศษ​นี้​ภายใน​3-5​ ปี​ ​ซื้อ​ได้​ในราคา​ 10-15​ ล้านบาทขึ้นไป​ จากเดิม​ที่​กำหนดให้​ 40​  ล้านบาทขึ้นไป​ ที่ดิน​ได้​ 1​ ไร่​ ใน​ส่วน​ของ​คอนโดมิเนียม​เพิ่ม​เพดานถือ​ครอง​เป็น 70-80% แต่ไม่มีสิทธิโหวตเสียง​ใน​ที่​ประชุม “นิติบุคคลอาคารชุด” ใด​ๆ​ 

           แก้ไขพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม 2542 จากเดิมที่กำหนดทำสัญญาเช่าได้สูงสุด 30 ปี ขยายเพิ่มเป็น 40-50 ปี

             ตลอด​จน​การดำเนิน​การ​แก้ไข​กฎหมายเพื่ออ​ำนวยความสะดวกต่าง​ๆ​ เช่น กฎหมายวีซ่าที่คนต่างชาติ​ที่​เกษียณอายุ​ หรือ​กฎหมายการให้บริการต่าง ๆ ของภาครัฐกับ​ต่างชาติ​ เป็น​การ​สอดรับ​กับ​แนว​คิด​ของ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีและรัฐมนตรีกลาโหม​ ให้​ดำเนินการศึกษาวิเคราะห์ข้อจำกัดและอุปสรรคต่อการเข้ามาลงทุนของคนต่างชาติ​ในประเทศไทย

 

 ธุรกิจ​อสังหาริมทรัพย์​"ขานรับ" ต้อง​ปรับตัว​ให้​ได้​ทุก​สภาวะ​ คาดหวัง​ปี​'​64-65​ ฟื้นฟู​ หวัง​ว่า​  วัคซีน​จะ​ทำ​ให้​สถานการณ์​คลี่คลาย​ ผู้​บริหาร​ควร​ยึด​หลัก​CSR​

           นายฉัตรชัย​ ศิริไล​ กรรมการ​ผู้​จัด​การ​ธนาคาร​อาคาร​สงเคราะห์​ กล่าวถึง​วิกฤติ​โควิด​-19​ ในฐานะ​ที่​ดูแล​ธนาคาร​ภาครัฐ​ที่​มี​นโยบาย​มา​โดย​ตลอด​กับ​การ​ให้​ความช่วยเหลือ​ผู้​มี​รายได้​น้อย​​  ธนาคารฯ​ ​ได้คอนเซ็ปต์​ล้าน​หลัง​ล้าน​บาท​ โดย​ดำเนินการก่อสร้าง​บ้าน​ใน​ราคา​ไม่​เกิน​ 1.2​ ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย​2.9% ตั้งงบประมาณ​ไว้ที่​ 10,000  ล้านบาท​ วงเงินงบประมาณ ​1 หมื่นล้านบาท

          นายพรนริศ​ ชวนไชยสิทธิ์​ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์​ไทย​ กล่าวถึง​การปรับ​ตัว​ของ​เอกชนว่า​ ​ตราบใดที่ราคาที่​ดิน​ยัง​พุ่ง​ไม่​หยุด​ เราในฐานะผู้​ลงทุน​บ้านจัดสรร​ บ้าน​เดี่ยว​ คอนโด​ฯ​ ต่าง​ๆ​ ต่างก็​มุ่งมั่น​ เน้นนโยบาย​ทางการตลาด​กัน​อยู่​แล้ว​ เช่น ​โปร​โมชั่น​ต่าง​ๆ​ ลด​ แลก​ แจก​ แถม​ เพื่อ​ดึง​ดูด​ใจ​ผู้​ซื้อ​ แต่​ยอดก็กระเตื้อง​ขึ้น​น้อย​มาก​ ​เช่น​โครงการ​ต่าง​ๆ​ บ้านแนวราบ​ คอนโด​มิเนียม​ เราเปิดตัว​มาตั้งแต่ปีที่​แล้ว​ มี​ยอดรวมทั้ง​ระบบ​ประมาณ​ 249,709 ล้านบาท​ แต่​ยอด​จอง​รวม​ยอด​ขาย​เพียง​ 149,470  ล้านบาท​

            ภาค​รัฐ​  ควรช่วย​ผ่อนคลาย​ระบบ​  LTV  (Loan​ to​ Value: อัตรา​ส่วน​สินเชื่อ​ต่อ​ราคา​บ้าน)​  เพื่อ​ช่วยเหลือ​ภาคเอกชนให้​อยู่​รอด

           นายกรมเชษฐ์  วิพันธ์​พงษ์​ ประธาน​เจ้าหน้าที่​บริหาร​แอสเซทไวท์​จำกัด​(มหา​ชน)​ AWS​ เป็น​บริษัท​พัฒนาธุรกิจ​อสังหาริมทรัพย์​ขนาดใหญ่​  มีบริษัท​ในเครือ​ถึง​ 15​ บริษัท​กล่าว​ว่า​ ผู้​บริหาร​ต้อง​มี​ความ​เป็น​CSR​ (Corporaate  Social​ Responsibility)​  คือ​​ ควร​สร้าง​จิต​สำนัก​ที่​มี​ต่อ​สิ่งแวดล้อมและความรับผิดชอบ​ต่อ​สังคม​ทั้ง​ภายใน​และ​ภายนอก​องค์กร​

 

         ​ดัง​นั้น​ใน​การ​ออก​แบบ​แต่​ละ​ครั้ง​ต้อง​คำนึงถึง​สุขอนามัย​ของ​ผู้​อยู่​อาศัย​เป็น​หลัก​ เช่น​ มี​ระบบ​การ​กรองอากาศ​ที่​ดี​แล้ว​ ยัง​ต้อง​คำ​นึงถึง​ส่วน​กลาง​ที่​เน้น​ความ​โปร่งใส​ มีเทคโน​โลยีใหม่​ ๆ​  และ​ระบบ​​อำนวยความ​สะดวก​ต่าง​ๆ​ให้​ผู้​อยู่​อาศัย​

 

         ​ปัจจัย​ 4​ ประการ​นี้​ที่​จะ​ทำให้​ธุรกิจ​อยู่​รอด​คือ

           1.ภาครัฐ​ส่ง​เสริม​และ​ให้​การ​สนับสนุน​เช่น​ การ​ปรับ​ปรุง​ (LTV)​ จาก​แบงก์​ชาติ​

           2.โปร​โมชั่น​ จากภาคเอกชน​

           3.​อัตรา​ดอก​เบี้ย​ที่​น่าสนใจ​

           4.​ราคาบ้านแนวราบ​ แนวสูง​ ราคาไม่​สูง​นัก และมีราคา​ต่ำ​ที่ทำให้​น่าสนใจ​

 

            นายวรเดช​ รุก​ขพัน​ธ์ ประธาน​เจ้าหน้าที่​บริหาร​บริษัท​วี​บี​ยอน​ด์​ ดีเวลลอปเม้นท์​จำกัด​ กล่าวว่า​  ​ภาครัฐ​ควรผ่อนปรนมาตราการต่างๆ​ เพื่อ​ดึง​ต่าง​ชาติให้​เป็น​กำลัง​ซื้อ​ใหม่​  เพราะ​มี​เม็ด​เงิน​ที่​ประมาณ​  800,000  ล้านบาท​ ​

          หากเราสามารถ​ดึง​นักลงทุน​ต่างชาติ​ให้​มาเป็น​แรง​ซื้อ​ใหม่​ คาดว่า​ธุรกิจ​อสังหาริมทรัพย์อาจ​ฟื้น​ตัว​ได้​ดี​ใน​ปี​ 2564​ -​ 2565 ฯ​   และ​คาด​หวัง​ว่า​ตลาด​อสังหา ฯ​ ใน​เมือง​ท่องเที่ยว​ไทย​ เช่น​ จังหวัดกรุงเทพฯ​, ภูเก็ต, พัทยา, เชียงใหม่​ อาจ​กระ​เตื้องได้​มาก​ขึ้น​

 

        สรุป​ธุรกิจ​อสังหาริมทรัพย์​ได้​รับ​การ​เยียวยา​จาก​ภาค​รัฐ​หลายประการ​ ขึ้น​อยู่​กับ​ภาค​ธุรกิจ​ที่​จะนำเทคโนโลยี​และการนำCSRเข้ามาใช้​กับ​ภาคธุรกิจ​เพื่อ​ให้​สอดคล้อง​กับ​นโยบาย​ภาค​รัฐ​และเพื่อ​ความ​อยู่​รอด

วลัย ชูธรรมธัช